資陽市司法局

關于《資陽市物業(yè)管理條例（草案）》公開征求意見的公告

　　為了進一步增強地方立法的可操作性，提高立法質(zhì)量，現(xiàn)將資陽市住建城鄉(xiāng)建設局草擬的《資陽市物業(yè)管理條例（草案）》全文公布，廣泛征求社會各界意見。有關單位和各界人士對征求意見稿如有修改意見，可以于2021年7月5日前到資陽市司法局立法科當面提出，也可以通過以下方式反饋：

　?。ㄒ唬┼]寄地址：資陽市雁江區(qū)松濤鎮(zhèn)天臺路368號3樓330室，資陽市司法局立法科收，郵編：641300，并請在信封上注明“征求意見”字樣

　?。ǘ╇娮余]件：zyszffzjzhc@163.com。

　　（三）傳真號碼：028- 26110189

　　聯(lián)系人：查丹??? 聯(lián)系電話：028-26116125

　　附件：1．《資陽市物業(yè)管理條例（草案）》

　　2．《資陽市物業(yè)管理條例（草案）》起草說明

　　資陽市司法局

　　2021年6月1日

　　附件1

資陽市物業(yè)管理條例（草案）

　　目?? 錄

　　第一章? 總則

　　第二章? 業(yè)主及業(yè)主組織

　　第三章? 物業(yè)管理服務

　　第四章? 物業(yè)的使用與維護

　　第五章? 法律責任

　　第六章? 附則

　　第一章? 總? 則

　　第一條【目的依據(jù)】為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合資陽市實際，制定本條例。

　　第二條【適用范圍及定義】本條例適用于資陽市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。

　　本條例所稱物業(yè)，是指建成投入使用的房屋及其配套的設施設備和相關場地；本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過共同決定委托物業(yè)服務人或通過自行管理的方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條【基本原則】物業(yè)管理應當堅持黨建引領、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、服務專業(yè)、行業(yè)自律相結(jié)合的原則。

　　第四條【治理機制】市、縣（區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合監(jiān)督協(xié)調(diào)機制，促進物業(yè)管理健康發(fā)展。健全人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)服務糾紛調(diào)解機制，有序引導業(yè)主自治。

　　市人民政府應當統(tǒng)一建立物業(yè)管理綜合信息平臺，為業(yè)主大會會議召開、物業(yè)管理招投標、住宅專項維修資金管理、業(yè)主共有資金管理、業(yè)主實施查詢、政府部門監(jiān)督管理等提供高效便捷、公開透明的技術支持和保障。

　　第五條【部門職責】市、縣（區(qū)）人民政府住建、發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、自然資源規(guī)劃、衛(wèi)生健康、應急、消防救援、市場監(jiān)管、城管執(zhí)法、生態(tài)環(huán)境等有關部門各司其職共同做好物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督指導；市、縣房地產(chǎn)管理部門具體負責轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，制定物業(yè)管理政策和行業(yè)規(guī)范、負責住宅專項維修資金管理、組織開展物業(yè)服務企業(yè)信用評價等工作，并對業(yè)主大會和業(yè)主委員會運行進行業(yè)務指導。

　　自然資源規(guī)劃主管部門負責監(jiān)督建設單位按照規(guī)劃設計要求完善物業(yè)服務用房及相關配套設施建設，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域因配套設施不完善而產(chǎn)生的糾紛。

　　城市管理行政執(zhí)法部門負責查處違法建設、違規(guī)裝修、油煙排放污染、占用毀壞綠地等影響市容環(huán)境衛(wèi)生和其他違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為，負責依法查處建筑工地噪聲污染及監(jiān)管職責范圍內(nèi)的社會生活噪聲污染。

　　公安機關負責監(jiān)督指導物業(yè)管理區(qū)域安全防范工作，調(diào)處治安糾紛，查處阻礙業(yè)主自治、侵害業(yè)主權益的行為；指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放、停車泊位劃定以及限速標志設置。

　　價格主管部門負責制定、規(guī)范前期物業(yè)服務收費，督促物業(yè)服務人做好收費公示，做好物業(yè)收費價格政策解釋，參與物業(yè)區(qū)域收費矛盾糾紛調(diào)處

　　市場監(jiān)督管理主管部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事無照經(jīng)營的行為，查處物業(yè)管理服務中的價格違法行為和違反物業(yè)服務合同約定等相關違法經(jīng)營活動；依法監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域電梯、鍋爐等特種設備的安全監(jiān)察工作，查處特種設備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規(guī)行為；參與物業(yè)管理區(qū)域價格、物業(yè)服務合同、電梯維修使用等矛盾糾紛調(diào)處。

　　生態(tài)環(huán)境主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域及其周邊污染源的監(jiān)督管理，依法查處周邊工業(yè)噪聲污染。

　　應急管理主管部門負責依法查處違反安全生產(chǎn)、防震減災等法律法規(guī)的行為。

　　消防救援機構負責對物業(yè)管理領域?qū)嵤┫腊踩C合監(jiān)管，依法查處消防違法行為、調(diào)查處理火災事故，推動落實消防安全責任制。

　　第六條【屬地職責】街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）具體負責組織、指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設立和業(yè)主委員會的組建、換屆和日常工作；督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人依法依約履行職責；調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的糾紛；組織、推動老舊小區(qū)實施物業(yè)管理。

　　居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的指導下開展物業(yè)管理具體工作。

　　第七條【行業(yè)組織】物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，推進行業(yè)標準化建設，規(guī)范物業(yè)服務行為；加強從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平；調(diào)解物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛，協(xié)助行業(yè)主管部門開展物業(yè)監(jiān)督管理相關工作，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章　業(yè)主及業(yè)主組織

　　第一節(jié)? 業(yè)主

　　第八條 【業(yè)主】本條例所稱業(yè)主包括：

　?。ㄒ唬┮婪ǖ怯浫〉梅课菟袡嗟?；

　?。ǘ┮蛉嗣穹ㄔ?、仲裁委員會的生效法律文書和人民政府征收決定等取得房屋所有權的；

　?。ㄈ┮蚶^承或者受遺贈取得房屋所有權的；

　?。ㄋ模┮蚝戏ńㄔ斓葘嵤┬袨槿〉梅课菟袡嗟模?/P>

　?。ㄎ澹┮蛴喠⑸唐贩抠I賣合同并合法占有房屋的。

　　已達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設單位為業(yè)主。

　　第九條【業(yè)主的權利義務履行】業(yè)主和物業(yè)使用人，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會決定以及物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等方面的規(guī)章制度，共同營造安全舒適、文明和諧、誠信友善的社區(qū)環(huán)境，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　因無民事行為能力、限制民事行為能力或者長期未在本物業(yè)管理區(qū)域居住等原因，無法行使業(yè)主權利的，由監(jiān)護人或受書面委托實際居住的親屬（配偶或成年直系親屬）、承租人等代為行使業(yè)主權利，但除親屬（配偶或成年直系親屬）外的其他受委托人不享有被選舉權。

　　物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租的，轉(zhuǎn)讓人或出租人應當自房屋交付十日內(nèi)將受讓人、承租人及聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務費繳納的約定等情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務人，并交清物業(yè)服務費及其他相關費用。

　　第二節(jié)? 業(yè)主大會

　　第十條【業(yè)主大會】業(yè)主大會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利并履行相應義務的自治組織。一個物業(yè)管理區(qū)域設立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不設立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，業(yè)主可以棟、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表參加業(yè)主大會前，應就業(yè)主大會表決事項通過書面、電話錄音、微信或短信記錄等能夠真實表達業(yè)主真實意愿的方式征求其所代表的業(yè)主意見，并將業(yè)主意見在業(yè)主大會會議上如實反映。

　　第十一條【首次業(yè)主大會籌備】 符合首次業(yè)主大會設立條件的，建設單位應當自條件具備之日起三十日內(nèi)持下列資料向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）書面申請設立業(yè)主大會。

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域證明；

　?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；

　?。ㄈI(yè)主名冊（業(yè)主姓名、房號及建筑面積、聯(lián)系方式）；

　?。ㄋ模┙ㄖ?guī)劃總平圖；

　?。ㄎ澹┙桓妒褂霉迷O施設備的證明；

　?。┪飿I(yè)服務用房配置證明；

　?。ㄆ撸┢渌嘘P文件資料。

　　建設單位未及時書面申請設立業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）提出設立業(yè)主大會的書面申請。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）自收到設立業(yè)主大會書面申請之日起十五日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組，籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、建設單位和業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總數(shù)的三分之二，房地產(chǎn)管理部門應當對籌備組工作進行指導。建設單位注銷、明確放棄參加或在規(guī)定時間未派人參加籌備組的，不影響籌備組的成立。建設單位注銷的，可由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負責籌備資料的收集，住建、自然資源規(guī)劃、市場監(jiān)管等部門應當配合。

　　第十二條【籌備組職責】籌備組履行下列職責：

　　（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式；

　　（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

　?。ㄈ┐_認業(yè)主身份、投票權數(shù)和專有部分面積；

　?。ㄋ模M定業(yè)主委員會選舉辦法草案、工作規(guī)則草案，提出候選人建議名單；

　　（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

　　（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　業(yè)主大會籌備組應當將前款內(nèi)容在業(yè)主大會會議召開十五前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應當如實記錄并及時答復。

　　第十三條【首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費】業(yè)主大會籌備組工作經(jīng)費和召開首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設單位承擔；政府實施的拆遷安置房小區(qū)、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、保障性住房小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備相關經(jīng)費，由縣（區(qū)）級人民政府統(tǒng)籌安排。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位按照建筑物總面積每平方米0.5元且不低于一萬元不高于十萬元的標準承擔。建設單位應當在物業(yè)交付使用前向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）交納籌備經(jīng)費。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當設立業(yè)主大會籌備經(jīng)費專用賬戶。首次業(yè)主大會會議召開后，經(jīng)費使用情況由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）公示。籌備經(jīng)費有結(jié)余的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）統(tǒng)一管理，用于本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主組織建設。

　　第十四條【首次業(yè)主大會會議召開】業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，逾期未能組織召開業(yè)主大會會議的，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）書面同意，可以延長期限，但延長時間不得超過九十日。

　　業(yè)主大會籌備組在規(guī)定期限內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會后，應當自業(yè)主委員會備案之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交籌備業(yè)主大會期間的全部資料后解散。

　　業(yè)主大會籌備組在規(guī)定期限內(nèi)未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，應當自期滿之日起七日內(nèi)公示并說明理由，業(yè)主大會籌備組自公示之日起自行解散。業(yè)主大會籌備組解散后，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織成立物業(yè)管理委員會，臨時對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┕芾怼?/P>

　　第十五條【業(yè)主大會職責】業(yè)主大會履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲贫?、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　?。ǘ┻x舉、更換或者罷免業(yè)主委員會委員；

　?。ㄈ┐_定物業(yè)管理方式和物業(yè)服務等級及標準，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務人，或者決定自行管理；

　?。ㄋ模┮婪ɑI集、管理、使用和監(jiān)督住宅專項維修資金；

　　（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。└淖児灿胁糠钟猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆?jīng)營活動；

　?。ㄆ撸Q定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用，業(yè)主委員會委員工作補貼的來源、支付標準；

　?。ò耍└淖兓蛘叱蜂N業(yè)主委員會做出與業(yè)主大會決定抵觸的決議；

　?。ň牛┦褂脤儆谌w業(yè)主所有的共有收入或者其他資金；

　?。ㄊ┪飿I(yè)管理區(qū)域有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十六條【會議類型及召開】業(yè)主大會的會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開臨時會議：

　?。ㄒ唬┙?jīng)專有部分占物業(yè)建筑物總面積百分之二十以上或占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者物業(yè)管理緊急情況需要及時處理的；

　?。ㄈ┕芾硪?guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形；

　　業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的約定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當組織召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令限期召開。逾期不組織召開或者因業(yè)主委員會委員缺席、辭職、離任等原因無法組織召開的，由物業(yè)所在地居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下組織召開。

　　第十七條【會議議題及表決】業(yè)主大會召開前，業(yè)主委員會應當在會議召開十五日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會召開的時間、地點、方式、議題及其內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示前應向物業(yè)所在地居（村）民委員會報備，公示應加蓋所在地居（村）民委員會公章。業(yè)主大會會議不得就公示議題以外的事項進行表決。

　　業(yè)主大會首次會議應當表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會會議表決形式可以采用集體討論、書面征求意見、現(xiàn)場投票、電子郵件、傳真、短信、微信、APP平臺等方式，表決形式應當如實反映業(yè)主意愿，具有可追溯性。

　　業(yè)主的表決情況及統(tǒng)計結(jié)果應當由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，公告不少于七日。業(yè)主可以申請公布、查閱，并依法實施監(jiān)督。

　　第三節(jié)? 業(yè)主委員會

　　第十八條【業(yè)主委員會】業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會委員由五人至十一人的單數(shù)組成，任期不超過五年。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　分期開發(fā)的建設項目為一個物業(yè)管理區(qū)域的，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的建筑物面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　業(yè)主委員會可設置候補委員，候補委員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會正式成員人數(shù)的二分之一。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。候補委員的選舉產(chǎn)生規(guī)則等內(nèi)容在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

　　第十九條【任職資格】有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會委員、候補委員、換屆選舉小組成員。

　?。ㄒ唬┮蚍缸锉慌刑幮塘P，因違法違紀等原因被國家機關、企業(yè)事業(yè)單位開除公職或者辭退，因被法院列入失信被執(zhí)行人的；

　?。ǘ┖蜻x人報名日期截止前二年內(nèi)，因物業(yè)管理相關違法行為受到行政處罰；

　　（三）候選人報名日期截止前二年內(nèi)連續(xù)欠交物業(yè)服務費或拖欠共用部位、公用設施設備維修費用累計達六個月以上的；

　?。ㄋ模┍救?、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)服務區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務人處任職；

　?。ㄎ澹┯袚p壞房屋承重結(jié)構、侵占綠地、違法建設、占用共用設施設備及公共空間、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等違反建筑管理規(guī)定的行為且未改正的；

　　（六）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務人或者其他利害關系人提供的利益或者報酬的；

　?。ㄆ撸┍涣T免業(yè)主委員會委員資格且不足五年的；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定其他不宜擔任業(yè)主委員會委員、候補委員的情形。

　　已擔任相關職務的，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）調(diào)查核實后，責令其暫停履行職責，業(yè)主委員會委員、候補委員由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權決定終止其職務，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第二十條【委員推選】業(yè)主委員會委員及候補委員候選人由下列方式推選：

　　（一）業(yè)主推薦或自薦；

　　（二）以棟、單元、樓層為單位推薦；

　?。ㄈ┚用裎瘑T會在奉公守法、公道正派、熱心公益的業(yè)主或小區(qū)黨組織中推薦。

　　業(yè)主委員會委員和候補委員候選人經(jīng)確定后，籌備組應當將

　　候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示時間不少于七日。

　　鼓勵符合條件的黨員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員、勞動模范以及具有專業(yè)技術特長的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會委員。鼓勵符合條件的社區(qū)黨組織、居民委員會成員或者居民小區(qū)黨組織書記、黨小組組長通過法定程序擔任業(yè)主委員會主任、副主任。

　　第二十一條【成立備案】業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料到物業(yè)服務區(qū)域所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當在收到備案材料后抄送物業(yè)所在地縣級以上房地產(chǎn)管理部門和民政部門：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

　?。ǘ┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ㄈI(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，依法刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，向銀行申請設立業(yè)主共有資金基本賬戶。業(yè)主委員會應當將成立情況在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十二條【業(yè)主委員會職責】業(yè)主委員會履行下列職責：

　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同權益；

　?。ǘ┍O(jiān)督物業(yè)服務合同和管理規(guī)約的執(zhí)行；了解物業(yè)服務信息并及時將重大事項告知全體業(yè)主；調(diào)解或者處理因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　?。ㄈ┱偌瘶I(yè)主大會會議，按照規(guī)定報告業(yè)主委員會履職情況，制作、保存業(yè)主大會會議記錄；執(zhí)行業(yè)主大會的決定并處理日常事務；

　?。ㄋ模M定物業(yè)服務人選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請業(yè)主大會決定，并根據(jù)業(yè)主大會決定與物業(yè)服務人訂立、解除物業(yè)服務合同；組織、監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用，擬定物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備以及共有收入的使用方案，并提請業(yè)主大會決定；

　　（五）定期公布業(yè)主委員會成員、候補委員交納物業(yè)服務費、專項維修資金、停車費等情況；

　?。┒ㄆ谙驑I(yè)主公示業(yè)主委員會履職、共有部分及共用設施設備使用、公共收益收支、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支等應當向業(yè)主公開的情況和資料；

　?。ㄆ撸┡浜纤痉C關、行政機關依法開展工作；

　?。ò耍┙邮苌鐓^(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會的指導和監(jiān)督，并配合、支持居（村）民委員會依法履行職責；

　　（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第二十三條【禁止行為】業(yè)主委員會成員、候補委員不得有下列行為：

　　（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

　?。ǘ┡c物業(yè)服務人、第三方專業(yè)經(jīng)營機構串通，抬高、虛增、截留業(yè)主支付的維修資金、電梯檢測維護等費用以及業(yè)主共有的經(jīng)營性收益；

　?。ㄈ┧魅?、收受建設單位、物業(yè)服務人或者有利害關系業(yè)主提供的不正當利益；

　?。ㄋ模┟魇?、暗示物業(yè)服務企業(yè)減免其物業(yè)服務費；

　　（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動；

　?。┺D(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關文件、資料；

　?。ㄆ撸┥米允褂脴I(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

　?。ò耍┚懿粓?zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定；

　?。ň牛┻`反法律、法規(guī)和侵害業(yè)主合法權益的其他行為。

　　有前款行為之一，業(yè)主、利害關系人有權向有關部門舉報。

　　第二十四條【業(yè)主委員會會議】業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議，應當有過半數(shù)委員出席，會議不得以書面形式召開。每名委員擁有一票表決權。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于七日。

　　第二十五條【決定作出及撤銷】業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，不得作出與本物業(yè)服務區(qū)域物業(yè)管理無關的決定。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當責令改正或予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

　　第二十六條【換屆工作】業(yè)主委員會應當在任期屆滿九十日前向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）書面提交換屆選舉工作方案，組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當要求其限期改選；逾期仍不組織的，可由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）指導下，組織成立換屆選舉籌備組，組織召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　第二十七條【換屆期間禁止規(guī)定】換屆期間業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務人等共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全或者人身財產(chǎn)安全的緊急情況、需要立即使用專項維修資金進行維修更新改造的除外。

　　第二十八條[運行經(jīng)費] 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運行經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共有收入的，運行經(jīng)費可以在共有收入中列支，具體額度由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會可以給予業(yè)主委員會委員適當?shù)墓ぷ鹘蛸N，標準由業(yè)主大會決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域共有收入、業(yè)主大會和業(yè)主委員會運行經(jīng)費應當按照會計準則建立賬簿，并依法享受非盈利性組織稅收減免政策。業(yè)主委員會應當按照《會計檔案管理辦法》妥善保管收支原始憑證以及相關會計資料。業(yè)主委員會應當至少每半年公布一次業(yè)主大會和業(yè)主委員會運行經(jīng)費的使用情況。

　　第二十九條[審計監(jiān)督]有下列情形之一的，業(yè)主委員會或者

　　業(yè)主大會可以委托專業(yè)機構對共有收入與開支、業(yè)主委員會運行經(jīng)費等收支情況進行審計：

　　（一）經(jīng)專有部分面積占物業(yè)建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；

　?。ǘI(yè)主委員會任期屆滿的；

　?。ㄈI(yè)主委員會主任在任期內(nèi)去職的；

　?。ㄋ模┙值擂k事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)監(jiān)督情況或者居（村）民委員會的提議認為需要審計的；

　　（五）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　保管財務賬簿、原始憑證、會計資料的個人或單位應依法配合審計。

　　審計結(jié)果應當向全體業(yè)主公示，審計費用可以在共有收入中列支或由全體業(yè)主承擔。

　　第三十條【物業(yè)管理委員會】物業(yè)管理委員會是組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的臨時機構。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當組織成立物業(yè)管理委員會，臨時對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┕芾恚?/P>

　?。ㄒ唬o法設立業(yè)主大會的；

　?。ǘ┪茨苓x舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

　?。ㄈI(yè)主委員會不能正常開展工作，缺額半數(shù)以上或不履職半年以上，經(jīng)重新選舉仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

　　物業(yè)管理委員會組成人員應當為不超過十一人以上的單數(shù)，由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、轄區(qū)派出所派員組成。其中，業(yè)主代表不少于二分之一，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生；物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。

　　物業(yè)管理委員會任期一般不超過兩年。期滿仍未推動設立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會。

　　物業(yè)管理委員會成員名單應當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書面形式向業(yè)主公告，公告時間不少于七日。物業(yè)管理委員會成立之日起十五日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當書面告知物業(yè)所在地縣級以上房地產(chǎn)管理部門。

　　物業(yè)管理委員會在臨時管理期間應當適時組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責并辦理移交手續(xù)。

　　第三章? 物業(yè)管理服務

　　第一節(jié)? 前期物業(yè)管理

　　第三十一條【前期物業(yè)管理定義】前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　第三十二條【前期物業(yè)選聘】建設單位應當在房屋銷售前，通過公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)提供前期物業(yè)服務。對投標人少于三個或住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于三萬平方米的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地縣級以上房地產(chǎn)管理部門核準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　公開招標公告應當在物業(yè)所在地公共媒體上發(fā)布，并同時在中國采購與招標網(wǎng)和資陽市房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布招標公告。

　　第三十三條【物業(yè)服務合同】物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務標準、服務費用的標準及收取辦法、維修資金的使用、物業(yè)服務用房的管理和使用、服務期限、雙方權利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應會同市場監(jiān)管部門制定發(fā)布物業(yè)服務合同示范文本。

　　前期物業(yè)服務合同由建設單位在中標通知書發(fā)出后三十日內(nèi)與中標單位簽訂，前期物業(yè)服務合同應當使用示范文本，內(nèi)容不能與投標文件相違背，合同期限不應超過三年。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同附件應當包括前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約，物業(yè)服務企業(yè)不得在前期物業(yè)管理期間與業(yè)主簽訂其他物業(yè)服務合同。物業(yè)買受人應當履行前期物業(yè)服務合同約定并遵守臨時管理規(guī)約。

　　物業(yè)服務合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，物業(yè)服務人應當向物業(yè)所在地縣級以上房地產(chǎn)管理部門備案。

　　第三十四條【物業(yè)服務費承擔】已竣工驗收但尚未出售或者未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔；按照商品房買賣合同約定交付條件進行整改，因未整改完成業(yè)主未辦理接房手續(xù)的，整改期間的物業(yè)服務費由建設單位承擔；因按照商品房買賣合同約定交付并辦理接房手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔；已按照商品房買賣合同約定書面通知交房，業(yè)主無正當理由拖延接房的，物業(yè)服務費按照合同約定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務費應當按照物業(yè)服務合同的約定支付；前期物業(yè)服務合同約定預收物業(yè)服務費的，預收期限最長不得超過十二個月；物業(yè)合同未明確約定收交期限的按月收交。

　　第三十五條【銷售公示】建設單位在銷售物業(yè)時，應當以書面說明和圖紙形式在銷售現(xiàn)場顯著位置向買受人明示下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的范圍；

　　（二）前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約；

　　（三）物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房的位置面積；

　　（四）物業(yè)共有部分及共用設施設備的名稱、位置及權屬；

　?。ㄎ澹┮?guī)劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫位置、

　　數(shù)量、面積及權屬；

　?。┮?guī)劃的公共綠地的位置和面積；

　?。ㄆ撸┥罾占军c、公廁等其他需要明示的場所和設施設備；

　?。ò耍┮?guī)劃有調(diào)整的內(nèi)容等。

　　建設單位在銷售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務費。

　　第三十六條【物業(yè)承接查驗及資料移交】新建物業(yè)竣工驗收后，正式交付前十五日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應完成對物業(yè)共用部位、共用設施設備及項目相關工程竣工驗收技術資料的承接查驗，并邀請業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會及物業(yè)所在地縣級以上房地產(chǎn)管理部門參加對承接查驗行為進行監(jiān)督，也可以聘請第三方專業(yè)機構對查驗進行技術協(xié)助。建設單位應當配合。

　　前期物業(yè)承接查驗時，物業(yè)服務企業(yè)應當將發(fā)現(xiàn)的問題書面告知建設單位，建設單位應當及時整改。建設單位不得將未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)交付使用。物業(yè)服務企業(yè)不得承接未經(jīng)承接查驗或者查驗不合格的物業(yè)，不得與建設單位惡意串通、弄虛作假、共同侵害業(yè)主利益。

　　前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務人的，原物業(yè)服務人應當在前期物業(yè)服務合同終止前十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會會同新選聘的物業(yè)服務人和原物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定完成承接查驗和資料移交工作；前期物業(yè)合同終止，物業(yè)服務人不繼續(xù)提供服務，業(yè)主大會未選聘新的物業(yè)服務人的，原物業(yè)服務企業(yè)應當于前期物業(yè)服合同終止前十五日內(nèi)在居（村）民委員會的監(jiān)督指導下，與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或業(yè)主代表按照規(guī)定完成承接查驗和資料移交工作。

　　第三十七條【承接查驗和資料移交備案】物業(yè)服務人應當自交接后三十日內(nèi)持下列資料向物業(yè)所在地縣級以上房地產(chǎn)管理部門備案，并將備案表抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），物業(yè)服務人應當將備案情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示不少于十五日。

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)承接查驗和資料移交備案申請審批表；

　?。ǘ┪飿I(yè)承接查驗協(xié)議；

　?。ㄈ┏薪硬轵炓平毁Y料清單；

　　（四）物業(yè)承接查驗記錄；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)交接記錄；

　?。┢渌c承接查驗有關的資料。

　　新建房屋辦理首次登記時，建設單位應向登記機關提交物業(yè)承接查驗備案表。

　　第三十八條【前期物業(yè)服務合同終止】前期物業(yè)服務合同終止的情形：

　　（一）合同到期，業(yè)主大會解聘的；

　?。ǘ┖贤陂g業(yè)主大會重新選聘其他物業(yè)服務人的。

　　第二節(jié)? 物業(yè)服務

　　第三十九條【物業(yè)服務】一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務人提供物業(yè)管理服務。委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，應當具有承擔物業(yè)服務的能力和專業(yè)技術，按照法律法規(guī)的規(guī)定、物業(yè)服務合同的約定及國家、省和本市物業(yè)服務標準和規(guī)范的要求提供專業(yè)物業(yè)服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承擔物業(yè)服務項目的，應當?shù)轿飿I(yè)所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和公安派出機關進行信息登記。

　　第四十條【物業(yè)服務事項】物業(yè)服務事項應當包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共有部分和共用設施設備的日常運行、管理和維護；

　?。ǘ┕灿胁糠志G化養(yǎng)護，生活垃圾分類、清運等環(huán)境衛(wèi)生管理；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務區(qū)域內(nèi)房屋裝飾裝修管理；

　?。ㄋ模┒男r門衛(wèi)管理和車輛停放管理；

　　（五）安防監(jiān)控、消防安全管理、安全巡查和防范等

　?。┕矃^(qū)域的秩序維護和突發(fā)事項應急處置；

　　（七）物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案和監(jiān)控視頻等檔案資料的管理；

　?。ò耍┓?、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務人可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。物業(yè)服務人可與快遞等其他企業(yè)簽訂合同，提供方便本區(qū)域業(yè)主生產(chǎn)生活的服務，服務報酬由雙方約定。

　　第四十一條【物業(yè)服務公示】物業(yè)服務人應當將下列信息公示并及時更新：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務人營業(yè)執(zhí)照（執(zhí)業(yè)證照）、項目負責人及從業(yè)人員基本情況、聯(lián)系方式、服務投訴電話；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式和合同履行情況等；

　?。ㄈ╇娞?、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應急處置方案及安全運行情況等；

　?。ㄋ模┓课菅b飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項；

　　（五）實施酬金制收費的，公布物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、物業(yè)服務項目收支預算；

　?。┳≌瑢ｍ椌S修資金使用情況、共用部位和共用設施設備經(jīng)營所取得收益的收支情況；

　?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定和合同約定其他應該公示的信息。

　　前款第一至四項應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置持續(xù)公示；第五至六項應當每半年至少公布一次，公示期不少于十五日。

　　第四十二條【物業(yè)服務費】物業(yè)服務費應當遵循合理誠信、公平公開、質(zhì)價相符的原則。由合同雙方當事人予以約定。

　　普通住宅前期物業(yè)服務收費和保障性物業(yè)服務收費實行政府指導價，區(qū)（縣）人民政府價格主管部門應當每年就政府指導價向社會公布。

　　物業(yè)服務人因物業(yè)服務成本變動確需調(diào)整物業(yè)服務收費標準的，物業(yè)服務人應當與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或業(yè)主代表平等協(xié)商，雙方可以共同委托第三方機構對服務質(zhì)量、服務價格及調(diào)價幅度的合理性進行評估。同時應當在顯著位置就擬調(diào)價的方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關資料公示十五日后，召開業(yè)主大會會議，經(jīng)業(yè)主共同表決決定。

　　第四十三條【公共收益管理】業(yè)主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經(jīng)營的，其獲得的收益為全體業(yè)主的公共收益。公共收益分配有約定的按照約定；沒有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比列補充專項維修資金、支付物業(yè)服務費以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費等。公共收益可委托物業(yè)服務企業(yè)代管，并向其支付報酬。

　　公共收益管理應單獨列賬，物業(yè)服務人或者業(yè)主委員會每半年至少公布一次業(yè)主共有部分收益的情況，任何人不得挪用、侵占業(yè)主共有部分收益。

　　第四十四條【安全防范】物業(yè)服務人應當按照相關法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定強化日常安全管理，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

　　物業(yè)服務人應當加強宣傳教育，強化日常巡邏、防范和監(jiān)管，制定消防安全、事故災害、公共衛(wèi)生安全等應急預案，并開展演練。

　　物業(yè)服務人應當采取必要安全保障措施防止建筑物、構筑物中的脫落墜落、拋擲物品的事件。事件發(fā)生后，物業(yè)服務人應當積極配合有關機關開展調(diào)查核實。

　　物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生自然災害、事故災害、公共衛(wèi)生事件、社會安全事件等突發(fā)公共事件時，物業(yè)服務人應當按照規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、相關行政主管部門和專業(yè)經(jīng)營單位報告，并執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合相關工作。

　　第四十五條【物業(yè)服務人禁止行為】物業(yè)服務人不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┥米蕴岣呶飿I(yè)服務收費標準或者降低服務等級；

　?。ǘ┥米哉加谩⒗没蛘咴试S他人占用、利用物業(yè)共用部位、公用設施設備進行經(jīng)營活動；

　?。ㄈ┡灿?、侵占屬于業(yè)主共有部分的收益；

　　（四）串通第三方專業(yè)經(jīng)營服務機構、抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的維修資金、電梯檢測以及業(yè)主共同支付的其他費用；

　?。ㄎ澹┥米愿淖兾飿I(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、公用設施設備用途的；

　　（六）泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

　?。ㄆ撸┡c業(yè)主委員會成員串通、牟取非法利益；

　?。ò耍┓?、法規(guī)規(guī)定的其他損害業(yè)主合法權益的情形。

　　第四十六條【應急物業(yè)】街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當建立本轄區(qū)內(nèi)應急物業(yè)服務保障機制。物業(yè)服務區(qū)域突發(fā)失管或者物業(yè)服務合同終止后出現(xiàn)重大矛盾糾紛影響社會穩(wěn)定時，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當確定應急物業(yè)服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務，服務費用由全體業(yè)主共同承擔。應急物業(yè)服務期限不得超過6個月。

　　提供應急物業(yè)服務的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當將服務內(nèi)容、服務期限、服務費用等相關內(nèi)容在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當在應急服務期間組織成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，采用招投標方式選聘新的物業(yè)服務人，并協(xié)調(diào)新物業(yè)服務人和應急物業(yè)服務人做好交接。

　　第四十七條【信用管理】市、縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同市場監(jiān)管部門建立物業(yè)服務企業(yè)信用管理制度和聯(lián)合懲戒機制，健全物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員信用信息檔案，定期會同相關部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)服務質(zhì)量考評并向社會公示。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照要求定期報送信用信息檔案及相關資料。

　　物業(yè)企業(yè)存在本條例第四十五條規(guī)定和以下情形的，由市、縣房地產(chǎn)管理部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，情節(jié)嚴重的，移送相關部門執(zhí)法處理。

　?。ㄒ唬┰谡型稑酥袊鷺恕⒋畼嘶蛱峁┨摷傩畔Ⅱ_取中標或采取行賄等不正當手段謀取中標的；

　　（二）擅自終止物業(yè)服務合同撤離物業(yè)管理區(qū)域的；

　　（三）物業(yè)服務合同終止后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或責令退出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)和移交資料的；

　　（四）未按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定履行安全管理義務，導致物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生重大安全事故的；

　?。ㄎ澹_亂、破壞業(yè)主活動，或者對業(yè)主進行威脅、侮辱、毆打或者打擊報復的；

　?。┪飿I(yè)服務質(zhì)量明顯不符合合同約定的；

　?。ㄆ撸┻`反法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四十八條【自行管理】物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)全體業(yè)主共同決定，可以自行管理。實行自行管理的全體業(yè)主應當就本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項、管理方式、管理責任的承擔等內(nèi)容形成管理規(guī)約，并向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）報備，在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會的監(jiān)督、指導下實施自行管理。

　　實行自行管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范和消防安全責任由全體業(yè)主共同承擔。自行管理賬目應當每半年向業(yè)主公布一次。

　　第四十九條【老舊小區(qū)物業(yè)管理】街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）可以在老舊小區(qū)探索實施區(qū)域整合，引進專業(yè)物業(yè)企業(yè)實施管理。

　　鼓勵社區(qū)成立非營利性的物業(yè)服務機構，對老舊小區(qū)進行管理。

　　第四章　 物業(yè)的使用與維護

　　第五十條【禁止行為】物業(yè)的使用應當遵守法律、法規(guī)，臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途合理、安全的使用，不得實施下列行為損害公共利益和其他業(yè)主合法權益：

　?。ㄒ唬┓课菅b飾裝修損害房屋承重結(jié)構、主體結(jié)構，擅自違規(guī)安裝影響城市容貌的防護窗、雨棚、空調(diào)外機、排煙管道等；

　　（二）違法建設建（構）筑物，私自開挖、擴建地下室等；

　?。ㄈ┣终肌p壞樓道、公共園林綠地、共用屋頂、燃氣管道等物業(yè)共用部位、共用設施設備或者擅自移動公用設施設備；

　?。ㄋ模┥米愿淖兎课?、綠地規(guī)劃用途、使用性質(zhì)，破壞防水結(jié)構，將不具備防水條件的房間或陽臺改造為衛(wèi)生間、廚房；

　?。ㄎ澹┻`反垃圾管理規(guī)定投放垃圾或者隨意堆放、傾倒垃圾、雜物以及高空拋物等；

　?。┒逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)、污染物；

　?。ㄆ撸p壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

　?。ò耍┏^規(guī)定標準排放油煙、噪聲或者產(chǎn)生振動等影響居民生活；

　?。ň牛┻`反規(guī)定停放機動車輛，妨礙行人和其他機動車輛正常通行；

　?。ㄊ┥米约茉O通行線纜，違規(guī)私拉電線為機動車、非機動車充電或?qū)⒎菣C動車入戶充電；

　?。ㄊ唬┻`規(guī)飼養(yǎng)畜禽、種植有毒有害植物；

　?。ㄊ┥米栽诮ǎ嫞┲锿饬⒚鎽覓?、張貼、涂寫、刻畫，擅自張貼廣告、標語等宣傳品；

　?。ㄊ┥米栽谧≌瑑?nèi)開設餐飲、娛樂、生產(chǎn)、倉儲等經(jīng)營性場館。

　?。ㄊ模┥米越ㄔO、接駁給排水系統(tǒng)；

　?。ㄊ澹┣终?、毀壞電梯及其安全附件、安全保護裝置、警示標志等相關設施設備；

　　（十六）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　發(fā)現(xiàn)違反有關治安、環(huán)保、建筑、消防等法律法規(guī)的行為，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人有權投訴、舉報該行為人。物業(yè)服務人及業(yè)主委員會應當及時采取合理措施制止，向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理，物業(yè)服務人實施了上述禁止行為或未依法履行其義務的，由物業(yè)所在地縣級以上房地產(chǎn)管理部門核實后錄入信用信息檔案。有關行政主管部門應當在法定期限內(nèi)依法處理上述禁止行為，并將處理結(jié)果反饋物業(yè)服務人及業(yè)主委員會。

　　第五十一條【車位車庫管理】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應當按照規(guī)劃設置車庫、車位，并首先滿足業(yè)主的需要。住宅區(qū)域內(nèi)車輛停放不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　老舊小區(qū)車位嚴重不足且確需將綠化、道路等改造為停車位的，可經(jīng)業(yè)主大會或全體業(yè)主表決后向規(guī)劃部門報批后實施。物業(yè)服務人應當按照與業(yè)主的約定對改造后的車位實施管理。

　　第五十二條【專項設施管理】新建物業(yè)交付前，建設單位應當組織供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位對專項設施設備進行驗收，驗收合格后，應將專業(yè)設施設備移交給相關專業(yè)經(jīng)營單位，相關單位應當接收。物業(yè)交付時，建設單位應當將相關設施設備移交專業(yè)經(jīng)營單位管理的情況予以公示。

　　專業(yè)單位接收后，應當承擔分戶計量表和表前管線、設施設備的維修養(yǎng)護責任，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關設施設備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。

　　專業(yè)單位委托物業(yè)服務人代收代交有關費用、進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護的，應當訂立委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式，禁止相關費用向業(yè)主方分攤。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負責相關工作。

　　第五十三條[加裝電梯] 市、縣（區(qū)）人民政府應當落實鼓勵符合條件的既有住宅增設電梯，具體實施辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設部門制定。

　　第五十四條【物業(yè)維修】物業(yè)保修期內(nèi)，因建設工程質(zhì)量問題發(fā)生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　物業(yè)服務合同期限內(nèi)，物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行維護和維修、更新、改造，依照有關規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定承擔。

　　物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響容貌、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主、物業(yè)使用人應當及時維修養(yǎng)護。

　　第五十五條【物業(yè)緊急維修】發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況需要動用業(yè)主專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或相關業(yè)主可采取異議表決方式申請使用專項維修資金：

　?。ㄒ唬┫涝O施設備嚴重損壞的；

　?。ǘ╇娞莨收衔＜叭松碡敭a(chǎn)安全的；

　?。ㄈ求w外墻墻面有脫落危險，危及人身財產(chǎn)安全的；

　?。ㄋ模┕┡潆娤到y(tǒng)設施設備發(fā)生故障造成停電或者漏電或排污排水管道破損、坍塌嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全的；

　　（五）屋面、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏雨的；

　?。┢渌＜胺课菔褂煤腿松碡敭a(chǎn)安全的緊急情況的。

　　在緊急使用維修資金異議表決中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)涉及重大公共利益且損害狀況十分緊急的情形，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）召集相關部門進行現(xiàn)場確認并組織維修，其維修費用經(jīng)第三方審價機構審價并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示七日后從相關業(yè)主專項維修資金賬戶中列支。未建立專項維修資金的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）督促業(yè)主籌集。

　　第五章　法律責任

　　第五十六條【轉(zhuǎn)致條款】違反本條例規(guī)定的行為，法律法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第五十七條【建設單位責任】建設單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣房地產(chǎn)管理部門責令限期改正；逾期不改正的，由市、縣（區(qū)）城市管理行政執(zhí)法部門予以處罰：

　?。ㄒ唬┪窗幢緱l例第十一條第一款規(guī)定申請設立業(yè)主大會的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款；

　　（二）未按本條例第十三條第二款規(guī)定繳納籌備經(jīng)費的，處五萬以上十五萬元以下的罰款；

　?。ㄈ┪窗幢緱l例第三十二條規(guī)定選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，給予警告，處二萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（四）違反本條例第三十三條第二款規(guī)定，未按招投標文件簽訂前期物業(yè)服務合同的，給予警告，處二萬元以上十萬元以下的罰款；

　?。ㄎ澹┪窗幢緱l例第三十五條規(guī)定在銷售物業(yè)時，向買受人明示相關內(nèi)容的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

　?。┻`反本條例第三十六條第二款規(guī)定，交付未經(jīng)查驗或查驗不合格的物業(yè)的，處三萬元以上十萬元以下罰款。

　　第五十八條【物業(yè)服務人責任】物業(yè)服務人違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣房地產(chǎn)管理部門責令限期改正；逾期不改正的，由市、縣（區(qū)）城市管理行政執(zhí)法部門予以處罰：

　　（一）違反本條例第三十三條第二款規(guī)定，未按招投標文件簽訂前期物業(yè)服務合同的，給予警告，處二萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（二）未按本條例第三十三條第四款規(guī)定申請物業(yè)服務合同備案的，處五千元以上五萬元以下的罰款；

　?。ㄈ┻`反本條例第三十六條第二款規(guī)定，承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)的，處三萬元以上十萬元以下罰款。與建設單位惡意串通、弄虛作假、共同侵害業(yè)主利益的，由雙方共同承擔賠償責任；

　?。ㄋ模┻`反本條例第三十六條第三款規(guī)定，原物業(yè)服務人拒不查驗或者資料移交的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　?。ㄎ澹┪窗幢緱l例第三十七條規(guī)定物業(yè)資料移交手續(xù)備案的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

　?。┪窗幢緱l例第四十一條規(guī)定在物業(yè)服務區(qū)域公示并更新物業(yè)服務相關信息的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

　　（七）違反本條例第四十五條第一款第二項、第三項、第四項或者第五項規(guī)定，所得收益退還相關業(yè)主，處五萬元以下的罰款；

　?。ò耍┻`反本條例第四十五條第一款第六項規(guī)定，泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息的，處五萬元以下罰款。

　　違反本條例第四十五條第一款第一項規(guī)定擅自提高物業(yè)服務收費標準的，所得收益退還相關業(yè)主，由市、縣（區(qū)）市場監(jiān)督管理部門責令限期改正；逾期不改正的，由市、縣（區(qū)）市場監(jiān)督管理部門依法查處。

　　第五十九條【業(yè)主組織成員責任】業(yè)主委員會成員、候補委員違反本條例第二十三條、第五十條規(guī)定的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）給予批評教育，可向業(yè)主大會提出罷免；并由市、縣（區(qū)）城市管理行政執(zhí)法部門予以處罰；有違法所得的，沒收違法所得；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十條【專業(yè)經(jīng)營單位責任】供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第五十二條規(guī)定，無正當理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公用設施設備的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　專業(yè)經(jīng)營單位未按本條例第五十二條規(guī)定履行維修、養(yǎng)護、更新等義務及承擔相關費用的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正；逾期未改正的，由市、縣（區(qū)）城市管理行政執(zhí)法部門處十萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第六十一條【業(yè)主、物業(yè)服務人等相關主體責任】業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等違反本條例第五十條規(guī)定的，由住建、發(fā)展改革、公安、民政、自規(guī)、衛(wèi)健、應急、消防救援、市場監(jiān)督、城管執(zhí)法、生態(tài)環(huán)境等有關部門按照各自職責予以查處。

　　第六十二條【管理部門責任】各級房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、其他有關部門、居民委員會等單位及其工作人員，在物業(yè)管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章? 附則

　　第六十三條【施行日期】本條例自? 年? 月? 日起施行。

　　附件2

《資陽市物業(yè)管理條例（草案）》起草說明

　　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，根據(jù)資陽市人大、市政府2021年立法計劃工作安排，市住建局牽頭負責《資陽市物業(yè)管理條例（草案）》擬定工作，現(xiàn)就《資陽市物業(yè)管理條例（草案）》（以下簡稱《條例》）草擬相關情況匯報如下：

　　一、《條例》的必要性

　　一是物業(yè)管理在基層治理中的作用越來越明顯。物業(yè)管理是社會管理的重要組成部分，是城市管理的基礎和延伸，關系群眾安居樂業(yè)、社會和諧穩(wěn)定。隨著基層治理的深入推進，物業(yè)管理在社區(qū)治理中發(fā)揮的作用越來越明顯，物業(yè)服務緊密聯(lián)系社區(qū)和業(yè)主，具有參與社會治理的天然優(yōu)勢，能夠有效補充政府作為單一主體提供社區(qū)公共產(chǎn)品的短板和不足，是解決社區(qū)治理“最后一公里”的“大管家”和“辦事員”。目前全市從業(yè)物業(yè)服務企業(yè)188家，從業(yè)人員2.5萬余人，物業(yè)服務面積約4000萬平方米，行業(yè)服務能力覆蓋了絕大大多數(shù)城市居民。

　　二是物業(yè)管理矛盾糾紛越來越突出。近三年，我市物業(yè)矛盾糾紛呈多元上升趨勢，根據(jù)造成矛盾糾紛主體不同大致可以分為五類：一是物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量問題。部分物業(yè)服務企業(yè)服務意識不強，服務不規(guī)范，存在重收費、輕服務的現(xiàn)象；二是開發(fā)企業(yè)遺留問題。開發(fā)建設項目遺留問題多、配套設施設備不完善，權屬關系不明、開發(fā)商承諾事項無法兌現(xiàn)，給后續(xù)管理留下后遺癥；三是部門綜合協(xié)調(diào)力度不夠。聯(lián)席會議制度落實不到位，政府相關部門權責不清、履職不到位，存在推諉扯皮、執(zhí)法不徹底的現(xiàn)象；四是水電氣等專業(yè)設施產(chǎn)權歸屬不明，執(zhí)行移交不到位。水電氣等專業(yè)設施管理、維護、維修權責不清，造成專業(yè)經(jīng)營單位、物業(yè)服務人、物業(yè)使用人長期推諉扯皮。五是業(yè)主自身問題。業(yè)主消費和自律意識差，參與小區(qū)事務管理意識淡漠，小區(qū)業(yè)委會成立難、業(yè)主大會召開難，業(yè)主委員會委員素質(zhì)參差不齊、存在私心雜念，制約機制缺失，部分業(yè)主使用物業(yè)行為不規(guī)范，違規(guī)裝飾裝修、違規(guī)亂停亂放、侵占公共區(qū)域、不交納物業(yè)服務費等現(xiàn)象突出。

　　三是多年積累的物業(yè)管理經(jīng)驗為立法工作奠定了基礎。自國務院《物業(yè)管理條例》《四川省物業(yè)管理條例》施行后，我市已先后出臺了關于物業(yè)招投標、物業(yè)服務合同管理、物業(yè)承接查驗管理、物業(yè)服務等級劃劃分標準制定、企業(yè)信用信息管理、建立“質(zhì)價相符”收費機制、維修資金管理等多個物業(yè)管理配套規(guī)范性政策文件，為促進我市物業(yè)管理工作的法制化、制度化和規(guī)范化發(fā)揮了重要作用。

　　四是各方呼吁地方立法的呼聲越來越大。隨著依法治市的不斷推進，我市廣大業(yè)主法律意識和維權意識不斷增強，要求政府加快推進物業(yè)管理、強化基層治理、改善人居環(huán)境的愿望越來越強烈，社會各界及人大代表、政協(xié)委員們對此也強烈呼吁。

　　因此，制定一部既能上承國省條例相關規(guī)定又能適應我市解決問題需要的物業(yè)管理地方性法規(guī)不僅十分必要，意義重大，且具有良好的工作基礎。

　　二、?《條例》草擬過程

　?。ㄒ唬┏闪⒐ぷ鲗０?。我局將立法工作作為推動物業(yè)管理融入基層治理落地落實的重點工作，由一把手親自抓，親自部署。成立了《條例》立法工作組，由局長掛帥負總責，分管領導牽頭負責，市房管局成立了《條例》草案草擬工作專班，落實專人具體負責《條例》草案的草擬工作。

　?。ǘ┒嗲朗占嬖诘膯栴}。一是總結(jié)2019年、2020年立法調(diào)研成果，整理出我市物業(yè)管理突出問題癥結(jié)所在。二是總結(jié)近三年來辦理的涉及物業(yè)管理的人大建議和政協(xié)提案，梳理出代表們反映物業(yè)管理的突出問題。三是梳理總結(jié)總結(jié)近三年來物業(yè)信訪矛盾糾紛的特點，找出群眾最關心關切的問題所在。

　　（三）《條例》初稿擬定。為了讓我市物業(yè)管理條例既能上承國省條例相關規(guī)定，又能適應解決我市物業(yè)管理問題的需要，在體例上參照《四川省物業(yè)管理條例》擬定章節(jié)；在內(nèi)容上側(cè)重針對我市物業(yè)管理突出問題解決。綜合學習了杭州、衡水、重慶，成都、南充、眉山、德陽、綿陽等市州物業(yè)管理條例相關內(nèi)容， 2月底完成了初稿草擬。為確?！稐l例》的實效和可操作性，市房管局組織由局班子、物管科、法規(guī)科、法律顧問組成的專班，歷時半個月對條例內(nèi)容進行逐條推敲討論和反復修改，完成了《資陽市物業(yè)管理條例草案》（征求意見稿）。

　　（四）多領域意見征求。一是公開征求社會意見。4月初，通過市住建局和市房管局官網(wǎng)、微信公眾號、公共媒體發(fā)布公告，公開向社會征求意見，并同步以公文形式征求市級相關部門、各縣（區(qū)）人民政府（管委會）、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、物業(yè)協(xié)會、建設單位、物業(yè)企業(yè)書面征求意見。共收集意見108條。意見吸收采納后，于5月中旬向17個市級（單位）開展二次書面意見征求，共收集意見6條。二是開展多領域座談。邀請市人大、市司法局參與，并組織縣（區(qū)）人大代表、住建、房管、街道社區(qū)、業(yè)主委員會代表、建設單位、物業(yè)企業(yè)分別在市本級、安岳縣、樂至縣召開了4場專題座談會，共收集意見104條。三是反復討論推敲修改。除重復提議外，整理收集的意見建議共有139條，5月中旬市房管局《條例》草擬專班歷時一周就征求意見采納與否進行逐條研究討論修改，其中采36條、部分采納6條，未采納97條?！稐l例》修改完成后經(jīng)市住建局辦公會審議通過，最終形成了《條例》送審稿。

　　三、主要內(nèi)容

　　《條例》共六章、六十三條，依次為總則、業(yè)主及業(yè)主組織、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護、法律責任、附則。? 《條例》章節(jié)參考《四川省物業(yè)管理條例》設定，由于物業(yè)管理區(qū)域因上位法已規(guī)定得較為詳細，不再單獨列章，前期物業(yè)管理與后期物業(yè)分節(jié)規(guī)定，歸為物業(yè)管理服務一章?！稐l例》始終堅持對國省條例的補充和完善的定位，立足解決我市實際問題為導向，重點解決以下幾方面的問題：

　　（一）關于政府及相關部門職責不清的問題。 一是規(guī)定了市人民政府應將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合監(jiān)督協(xié)調(diào)機制，推動物業(yè)管理由行業(yè)主管部門單向監(jiān)管向基層治理綜合管理轉(zhuǎn)變。二是規(guī)定市人民政府應當建立統(tǒng)一的物業(yè)管理綜合信息平臺，以信息化手段統(tǒng)籌各方力量，為業(yè)主大會會議召開、物業(yè)管理招投標、住宅專項維修資金管理、業(yè)主共有資金管理、業(yè)主查詢、政府部門監(jiān)督管理、物業(yè)信訪投訴處理等提供高效便捷、公開透明的技術支持和資金保障；三是細化住建、其他相關部門和屬地政府在物業(yè)管理工作中的具體職責，著力解決部門監(jiān)管職責不清、履職不到位、相互推諉的問題。

　　（二）關于強化物業(yè)服務企業(yè)行為過程監(jiān)管的問題。物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)取消后，對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管從事前轉(zhuǎn)變?yōu)槭轮斜O(jiān)管。為規(guī)范物業(yè)服為企業(yè)行為，《條例》對前期物業(yè)招投標、前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同、物業(yè)承接查驗備案和資料移交備案，物業(yè)企業(yè)信用管理等進行了規(guī)定，著力規(guī)范物業(yè)服為企業(yè)的監(jiān)管。

　?。ㄈ╆P于業(yè)主組織組建及行為規(guī)范的問題。業(yè)主、業(yè)主組織作為物業(yè)管理中的重要主體，《條例》上承國省條例體例設定和規(guī)定內(nèi)容，在第二章對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的定義、性質(zhì)、權利、義務、成立的程序、工作職責、資格認定、禁止行為等進行了細化和補充。一是規(guī)定了召開首次業(yè)主大會申報程序、資料提供、籌備組組成、產(chǎn)生、職責、經(jīng)費承擔及標準、會議召開等內(nèi)容，側(cè)重解決業(yè)主大會成立難的問題。二是進一步細化了業(yè)主大會工作職責、會議議題內(nèi)容、表決形式、會議決定公示等內(nèi)容，側(cè)重解決業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會選舉難以及會議內(nèi)容不明確、會議議程不規(guī)范等問題。三是規(guī)定了業(yè)主委員會委員的任職資格、推選程序，業(yè)主委員會工作職責、禁止行為、業(yè)主委員會會議召開、會議決定做出及撤銷、經(jīng)費管理、審計監(jiān)督、業(yè)主委員會換屆等內(nèi)容，著力解決業(yè)主委員會及委員不履職、不正確履職等問題。四是規(guī)定了無法成立業(yè)主組織的救濟途徑，即成立物業(yè)管理委員會，并明確了物業(yè)管理委員會人員構成及工作職責等。

　　（四）關于物業(yè)管理矛盾糾紛源頭防止的問題。《條例》第三章第一節(jié)對前期物業(yè)管理中的招投標、合同簽訂、銷售公示、承接查驗、資料移交等做了細化和明確，一是整合了承接查驗和資料移交兩項行為同步開展，特別明確了首次承接查驗和資料移交的程序、責任、備案、建檔及交接，著力解決前期物業(yè)承接查驗不到位、備案資料不完善、不移交檔案資料等問題，防止因建設工程遺留問題引發(fā)糾紛；二是規(guī)定了建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主（業(yè)主委員會）在物業(yè)承接查驗中的責任，著力解決物業(yè)承接移交權責不清帶來的糾紛問題；三是規(guī)定了建設單位在銷售房屋時，應當將物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)服務合同、管理規(guī)約、車位配置、物業(yè)服務用房、共用設施設備、規(guī)劃綠地、公廁及生活垃圾站等情況以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現(xiàn)場的顯著位置向買受人明示，著力解決物業(yè)管理區(qū)域共用部分和公用設施設備權屬不清、業(yè)主應知情事項不知情等問題。

　　（五）關于物業(yè)服務行為不規(guī)范的問題。《條例》第三章物業(yè)服務在承接國省條例有關規(guī)定的基礎上，對物業(yè)服務合同約定事項、安全防范、信用管理、禁止行為、應急物業(yè)、自治管理等內(nèi)容進行細化和明確，一是細化了物業(yè)服務合同應當約定內(nèi)容和物業(yè)服務事項，明確了不同情形物業(yè)服務費承擔和物業(yè)服務費調(diào)價機制，補充了公共收益管理分配式等內(nèi)容，明確了住建部門負責制定物業(yè)服務合同示范文本等，著力解決物業(yè)管理服務不規(guī)范等問題；二是規(guī)定了物業(yè)服務事項公示制度、重大事項報告制度、物業(yè)物業(yè)人禁止行為、安全防范工作職責及要求等，著力解決物業(yè)企業(yè)服務不透明、不到位、不作為、亂作為的問題；三是新增了前期物業(yè)服務合同期限、應急物業(yè)、自治管理和老舊小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)定，著力解決前期物業(yè)服務企業(yè)退出難的問題，彌補了部分物業(yè)管理空白，促進基層社區(qū)治理全覆蓋。

　?。╆P于物業(yè)使用不規(guī)范的問題?！稐l例》第四章物業(yè)的使用與維護在承接國省條例有關規(guī)定的基礎上，對物業(yè)使用中禁止行為，車位管理、共用設施設備管理、電梯加裝、物業(yè)緊急維修等內(nèi)容進行了細化和補充。一是細化了物業(yè)使用禁止行為的情形，并規(guī)定了相應處置措施和相應法則，著力解決物業(yè)小區(qū)違規(guī)裝飾裝修、侵占公共區(qū)域亂停亂放、違規(guī)飼養(yǎng)家禽家畜等損害公共利益和其他業(yè)主合法權益的行為。二是規(guī)定了物業(yè)緊急維修的情形和緊急使用維修資金的表決方式和使用程序，著力解決應急情況下難以快速合法使用維修資金的問題。

　?。ㄆ撸╆P于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題?！稐l例》針對老舊小區(qū)物業(yè)管理難的問題，一是規(guī)定了老舊小區(qū)車位不足確需占用公共區(qū)域進行改造的處置方式；二是明確了街道辦事處可以在老舊小區(qū)探索物業(yè)管理區(qū)域整合，引進專業(yè)物業(yè)企業(yè)實施管理，鼓勵社區(qū)成立非營利性物業(yè)服務機構對老舊小區(qū)進行管理。

　　總體上看，《資陽市物業(yè)管理條例草案》草擬始終立足對上位法的補充和完善，著力解決我市物業(yè)管理突出問題制定條款。立法技術上，堅持不抵觸、不重復原則，對《民法典》《物業(yè)管理條例》《四川省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)已有規(guī)定的，除個別承上啟下的條款外，一般未做重復規(guī)定，絕大多數(shù)條款是從操作層面對上位法的規(guī)定進行細化和補充。在立法內(nèi)容上，堅持問題導向，突出立法為民，注重體現(xiàn)業(yè)主自治與依法監(jiān)管結(jié)合，注重推進物業(yè)管理與社區(qū)治理深度融合?！稐l例》的制定，對于解決我市當前物業(yè)管理的突出問題，規(guī)范我是物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方主體合法權益，營造安全、和諧、宜居的人居環(huán)境發(fā)揮積極作用。